Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden – aber sie ist vermietet. Die Verkäufer oder Makler sagen: „Kein Problem, Sie können Eigenbedarf anmelden.“ Klingt einfach – ist aber juristisch und emotional ein sensibles Thema.
Denn: Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich möglich – aber nicht immer erfolgreich. Wer eine vermietete Immobilie kauft, um selbst einzuziehen, sollte die gesetzlichen Regeln, Fristen und Risiken kennen, bevor er eine Entscheidung trifft.
Gietmann Immobilien erklärt, wann sich der Kauf trotz Mieter lohnt, welche Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt sein müssen – und warum Käufer besonders aufmerksam prüfen sollten.
🧾 1. Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Gemäß § 573 BGB kann der Eigentümer einer vermieteten Wohnung kündigen, wenn er sie selbst nutzen möchte – oder für nahestehende Familienangehörige, z. B.:
- Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister
- Ehepartner, Lebenspartner
- ggf. Pflegepersonal (in Ausnahmefällen)
Achtung: Der bloße Wunsch, die Immobilie „irgendwann selbst zu nutzen“, reicht nicht aus. Die Kündigung muss konkret, nachvollziehbar und begründet sein.
📅 2. Welche Fristen gelten?
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| unter 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Der Mieter hat das Recht, innerhalb von zwei Monaten Widerspruch wegen Härtefall einzulegen – z. B. bei hohem Alter, Krankheit oder schwieriger Wohnungssuche.
⚠️ 3. Typische Risiken für Käufer
- Eigenbedarfskündigung wird angefochten → monatelanger Rechtsstreit möglich
- Gericht erkennt Kündigung nicht an → Sie bleiben Vermieter
- Härtefälle (hohes Alter, Pflegebedarf, Kinder im Schuljahr) blockieren Nutzung
- Mieterschutz in NRW besonders stark – Gerichte urteilen oft mieterfreundlich
👉 Deshalb: Nicht jeder Kauf mit Kündigungsabsicht führt zum Ziel.
✅ 4. Wann kann es sich dennoch lohnen?
- Der Eigenbedarf ist plausibel, kurzfristig und familiär nachvollziehbar
- Das Mietverhältnis ist relativ neu und sachlich
- Der Zustand der Wohnung ist nicht stark an den Mieter gebunden
- Der Käufer plant langfristig und kann im Zweifel Übergangszeit überbrücken
Gietmann Immobilien unterstützt Käufer mit klarer Einschätzung, Einschaltung von Fachanwälten und realistischer Beratung.
🏠 Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer in Kevelaer möchte ein vermietetes Einfamilienhaus erwerben.
Ziel: Einzug mit Familie nach Kauf.
Der Mieter wohnt seit 3 Jahren dort, ist berufstätig und kinderlos.
Mit rechtssicherer Kündigung, guter Kommunikation und Frist kann der Käufer nach 4 Monaten erfolgreich übernehmen – ohne Streit.
📌 Was tun vor dem Kauf?
Checkliste für Käufer:
✅ Mietvertrag einsehen (Laufzeit, Kündigungsbedingungen, Zusatzvereinbarungen)
✅ Kontakt zum Mieter herstellen (Transparenz hilft)
✅ Eigenbedarf dokumentieren (schriftlich begründen)
✅ Juristische Beratung einholen
✅ Notarvertrag prüfen lassen – z. B. Hinweis auf Übernahme mit Mietverhältnis
Fazit / Ausblick
Eine vermietete Immobilie zu kaufen und Eigenbedarf anzumelden ist möglich – aber kein Selbstläufer.
Wer rechtlich vorbereitet, transparent handelt und sich der sozialen Verantwortung bewusst ist, kann eine echte Chance nutzen.
Gietmann Immobilien hilft Käufern bei der Bewertung von Risiken, der Kommunikation mit Mietern und der rechtssicheren Umsetzung – damit Ihr Einzug keine Überraschung wird.
