Das Grundbuch ist eine der wichtigsten Informationsquellen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Käufer erwarten meist, dass das Grundstück oder Haus „belastungsfrei“ ist – doch was bedeutet das genau?
Lastenfreiheit im Grundbuch heißt nicht automatisch, dass es keine Verpflichtungen oder Einschränkungen gibt. Und: Nicht jede Last steht überhaupt im Grundbuch. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte die Einträge richtig deuten – und nicht nur auf Schlagwörter vertrauen.
Gietmann Immobilien erklärt, was „lastenfrei“ wirklich heißt, welche Arten von Einträgen es gibt – und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.
📘 1. Was sind „Lasten“ im Grundbuch?
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:
- Abt. I: Eigentümer
- Abt. II: Lasten und Beschränkungen
- Abt. III: Grundpfandrechte (z. B. Hypotheken, Grundschulden)
Lasten im engeren Sinne sind Eintragungen in Abteilung II. Sie betreffen Rechte Dritter oder Einschränkungen, z. B.:
- Wohnrechte / Nießbrauch
- Wegerechte (z. B. Zufahrtsrechte für Nachbarn)
- Leitungsrechte (z. B. Strom, Gas, Wasser)
- Reallasten (z. B. Pflegeverpflichtungen)
- Baulasten (selten, i. d. R. separat geführt)
Eine Immobilie ist „lastenfrei“, wenn in Abt. II keine dieser Rechte eingetragen sind – oder diese vor dem Verkauf gelöscht werden.
📑 2. Was bedeutet das für Käufer?
Käufer sollten prüfen (lassen), ob:
- Dritte dauerhaft ein Nutzungsrecht haben (z. B. lebenslanges Wohnrecht)
- Nachbarn Rechte auf Zufahrt, Parken oder Weg haben
- Einschränkungen bei der Bebauung bestehen
- Alte Eintragungen noch wirksam sind – oder längst gegenstandslos
Wichtig: Selbst wenn eine Immobilie „verkaufsfertig lastenfrei“ angeboten wird, müssen alle relevanten Löschungen notariell geregelt und beim Grundbuchamt vollzogen sein – idealerweise vor der Kaufpreiszahlung.
🔍 3. Was steht nicht im Grundbuch – aber kann trotzdem belasten?
Ein häufiger Irrtum: „Wenn das Grundbuch sauber ist, ist alles gut.“
Das stimmt nicht immer.
Nicht im Grundbuch, aber trotzdem relevant:
- Baulasten (stehen im Baulastenverzeichnis der Kommune)
- Altlasten / kontaminierter Boden
- Verträge oder Mietverhältnisse ohne Eintrag
- Mündliche Vereinbarungen mit Nachbarn (z. B. Garagennutzung, Regenwasserableitung)
👉 Lastenfreiheit bezieht sich ausschließlich auf das Grundbuch.
Für vollständige Sicherheit sollte auch das Baulastenverzeichnis geprüft werden.
🏠 4. Was bedeutet Lastenfreiheit für den Verkauf?
Für Verkäufer ist ein „lastenfreies“ Grundbuch ein echtes Verkaufsargument:
- Höhere Attraktivität für Käufer
- Schnellere Finanzierung durch Banken
- Einfacherer Notarvertrag ohne Sonderregelungen
- Weniger Rückfragen oder Rückzieher
Gietmann Immobilien unterstützt Eigentümer bei der Löschung veralteter Einträge – z. B. alter Grundschulden oder bereits erloschener Wohnrechte.
✅ Beispiel aus der Praxis
Ein Haus in Geldern soll verkauft werden. Im Grundbuch ist ein Nießbrauchrecht für die verstorbene Muttereingetragen.
Gietmann Immobilien prüft, beantragt mit Sterbeurkunde die Löschung, koordiniert mit Notar und Grundbuchamt.
→ Ergebnis: Immobilie wird als „lastenfrei“ verkauft – Käufer erhält unbeschränktes Eigentum.
Fazit / Ausblick
Lastenfreiheit im Grundbuch bedeutet: Keine rechtlich bindenden Nutzungs- oder Beschränkungsrechte Dritter. Das erhöht nicht nur den Immobilienwert – sondern auch die Rechtssicherheit für Käufer.
Doch Achtung: Nicht alles steht im Grundbuch. Wer verkauft oder kauft, sollte sich professionell beraten lassen, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Gietmann Immobilien sorgt für vollständige Prüfung, rechtssichere Löschung und transparente Kommunikation – damit „lastenfrei“ wirklich lastenfrei bedeutet.
