Sie möchten ein Grundstück oder ein Haus kaufen? Dann schauen Sie sicher ins Grundbuch – aber wissen Sie auch, was im Baulastenverzeichnis steht?
Viele Käufer übersehen diesen Punkt – und erleben später böse Überraschungen, etwa wenn sie nicht wie geplant anbauen oder umbauen dürfen.
Gietmann Immobilien erklärt, was eine Baulast ist, wo sie steht – und warum Käufer sie unbedingt vor dem Kauf prüfen sollten.
🧾 Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie wird nicht im Grundbuch, sondern in einem separaten Baulastenverzeichnis geführt.
Beispiele:
- Zuwegungsbaulast: Das Nachbargrundstück darf über das eigene betreten oder befahren werden.
- Abstandsflächenbaulast: Man verzichtet auf den gesetzlichen Grenzabstand – zugunsten eines angrenzenden Bauprojekts.
- Erschließungsbaulast: Man verpflichtet sich, Leitungen oder Zufahrten für Dritte zu ermöglichen.
🔎 Wichtig: Eine Baulast belastet die Nutzung Ihres Grundstücks – oft dauerhaft.
🧭 Wo finde ich das Baulastenverzeichnis?
Das Baulastenverzeichnis wird nicht beim Grundbuchamt, sondern bei der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde der Kommune geführt – z. B. beim Bauamt in Kevelaer, Geldern oder Xanten.
Einträge sind nicht automatisch im Grundbuch vermerkt!
Deshalb: Unbedingt vor dem Kauf eine Einsicht beantragen – oder über den Makler einholen lassen.
✅ Als Käufer haben Sie das Recht auf Einsicht (mit Zustimmung des Eigentümers).
⚠️ Warum ist das so wichtig?
Weil eine vorhandene Baulast:
- den Wert des Grundstücks mindern kann
- geplante Bauvorhaben verhindern kann
- zu zusätzlichen Verpflichtungen und Kosten führen kann
- rechtlich bindend ist – auch nach Eigentumsübertragung
Tipp: Ein „belastetes Grundstück“ kann günstiger sein – oder später teurer werden.
📘 Was ist der Unterschied zum Grundbuch?
| Grundbuch | Baulastenverzeichnis |
|---|---|
| privatrechtlich | öffentlich-rechtlich |
| regelt Eigentum & Lasten | regelt baurechtliche Verpflichtungen |
| beim Amtsgericht | bei der Bauaufsichtsbehörde |
| für jedermann mit berechtigtem Interesse einsehbar | nur mit Zustimmung des Eigentümers einsehbar |
👉 Beide Verzeichnisse sind wichtig – und ergänzen sich.
✅ Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer in Kevelaer plant, eine Doppelhaushälfte mit Garage zu kaufen.
Grundbuch: sauber.
ABER: Im Baulastenverzeichnis steht eine Abstandsflächenbaulast – zugunsten des Nachbarn.
→ Das bedeutet: An der geplanten Stelle darf keine Garage gebaut werden.
Dank frühzeitiger Prüfung mit Gietmann Immobilien kann das Projekt angepasst werden – und der Kauf erfolgt mit klarem Bild.
📝 Wann sollte ich das Verzeichnis prüfen lassen?
- Vor dem Kauf eines unbebauten Grundstücks
- Bei älteren Häusern, insbesondere mit Grenzbebauung
- Wenn Sie umbauen oder erweitern wollen
- Bei Verdacht auf nachbarschaftliche Regelungen (Wegerecht, Stellplatznachweise, Erschließung)
Gietmann Immobilien veranlasst bei Bedarf die Einsichtnahme und erklärt die Auswirkungen – transparent & verständlich.
Fazit / Ausblick
Das Baulastenverzeichnis ist oft unbekannt – aber von großer Bedeutung. Wer es nicht prüft, riskiert Einschränkungen bei Bau, Nutzung und Wertentwicklung.
Ein sauberer Grundbuchauszug reicht nicht – nur beides zusammen ergibt das volle Bild.
Gietmann Immobilien sorgt dafür, dass Käufer fundiert entscheiden – und später keine bösen Überraschungen erleben.
