Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird nicht nur Besitzer von vier Wänden – sondern automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Für viele Käufer ist das Neuland: Wer entscheidet was? Wer zahlt welche Kosten? Kann ich einfach umbauen?
Gietmann Immobilien erklärt, wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert, welche Rechte und Pflichten Sie als Wohnungseigentümer haben – und was Sie vor dem Kauf wissen sollten, besonders bei Objekten in Kevelaer, Geldern oder Umgebung.
🧱 Was ist eine Eigentümergemeinschaft?
Sobald ein Gebäude in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt wird (per Teilungserklärung), entsteht eine Eigentümergemeinschaft.
Diese besteht aus allen Wohnungseigentümern – egal ob Eigennutzer oder Kapitalanleger.
Man unterscheidet:
- Sondereigentum: Ihre Wohnung – Sie dürfen sie nutzen, umbauen, vermieten.
- Gemeinschaftseigentum: Alles, was allen gehört, z. B. Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Außenbereich.
- Miteigentumsanteil: Ihr Anteil am Gesamtgebäude – meist in Tausendsteln, z. B. 78/1.000.
⚖️ Was darf ich selbst entscheiden – und was nicht?
Sie dürfen in Ihrer Wohnung frei gestalten, solange das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird.
Beispiele:
✔ Neue Küche: erlaubt
✔ Bodenbeläge ändern: erlaubt
❌ Fenster tauschen: gehört meist zum Gemeinschaftseigentum
❌ Balkon verglasen: zustimmungspflichtig
Für bauliche Veränderungen am Gebäude, Änderungen an der Fassade oder bei Sondernutzungsrechten (z. B. Gartenfläche) brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümerversammlung.
🧾 Was sind meine Pflichten?
Als Teil der Eigentümergemeinschaft übernehmen Sie anteilig Verantwortung – insbesondere für:
- Hausgeld
Monatlicher Beitrag für Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen & Betriebskosten. - Instandhaltungsrücklage
Wird gebildet, um z. B. Dach, Fassade oder Heizung zu sanieren – langfristige Planung ist Pflicht. - Stimmrecht & Beteiligung
Einmal im Jahr findet die Eigentümerversammlung statt – hier wird über wichtige Fragen abgestimmt: z. B. Modernisierung, Hausmeister, Verwalter, Budget.
Sie haben ein Stimmrecht entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile.
🧠 Was sollte ich vor dem Kauf prüfen?
Gietmann Immobilien empfiehlt jedem Wohnungskäufer:
✔ Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung lesen – was ist Sondereigentum, was nicht?
✔ Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre einsehen – dort steht, was geplant ist oder schon diskutiert wurde.
✔ Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen – gut geführte Rücklagen = solide Gemeinschaft.
✔ Hausgeld-Höhe & Verteilung verstehen – wie hoch, was ist enthalten, was nicht?
🔍 Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer in Geldern interessiert sich für eine 3-Zimmer-Wohnung.
Gietmann Immobilien liefert vorab:
- Teilungserklärung mit Sondereigentumsregelung
- Protokolle (letzte Modernisierung 2023, Rücklage solide)
- Übersicht über Hausgeld und laufende Kosten
Ergebnis: Der Käufer kennt alle Rechte, Pflichten und Planungen – und kauft mit einem sicheren Gefühl.
🤝 Was macht die Hausverwaltung?
Die Verwaltung organisiert das Gemeinschaftseigentum im Auftrag der Eigentümer. Aufgaben u. a.:
- Abrechnung & Budgetplanung
- Instandhaltung & Wartung
- Einberufung & Durchführung der Eigentümerversammlung
- Durchsetzung der Hausordnung
- Verwaltung der Rücklagen
Tipp: Gute Verwaltung = gepflegte Immobilie = Werterhalt!
Fazit / Ausblick
Eine Eigentümergemeinschaft bedeutet Mitverantwortung, aber auch Sicherheit – denn große Entscheidungen werden gemeinsam getragen. Wer die Regeln kennt, Unterlagen prüft und sich engagiert, profitiert langfristig von einer stabilen Gemeinschaft und planbaren Kosten. Gietmann Immobilien hilft Käufern dabei, alle relevanten Infos vor dem Kauf zu verstehen – und sorgt für volle Transparenz bei Eigentumswohnungen.
