Eine denkmalgeschützte Immobilie ist besonders – in Optik, Substanz und oft auch in der Finanzierung. Wer sie sanieren möchte, muss sich an Auflagen halten. Aber: Der Aufwand wird steuerlich belohnt. Ob Selbstnutzer oder Vermieter – die Kosten für Sanierung und Erhalt lassen sich absetzen.
Gietmann Immobilien erklärt, welche Steuervorteile 2025 für Denkmalimmobilien gelten, wie Sie diese nutzen – und warum es sich lohnt, bei Denkmälern genauer hinzuschauen.
🧾 1. Welche Kosten sind absetzbar?
Grundsätzlich können denkmalbedingte Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden – also alle Maßnahmen, die mit Zustimmung der Denkmalbehörde erfolgen und dem Erhalt dienen.
Dazu zählen z. B.:
- Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern
- Restaurierung von historischen Bauelementen
- energetische Verbesserungen, sofern mit Denkmalschutz vereinbar
- Reparatur von Statik, Mauerwerk, Putz, Treppenhäusern
- Maßnahmen zur Nutzungsfähigkeit (z. B. Elektro, Heizung, Sanitär)
👉 Wichtig: Die Kosten müssen nachweislich vom Denkmalamt anerkannt sein!
👥 2. Wer profitiert – Selbstnutzer und Vermieter
✅ Für Selbstnutzer
(§ 10f EStG – Einkommensteuergesetz)
- 9 % der Sanierungskosten pro Jahr in den ersten 8 Jahren,
- danach 7 % jährlich in den folgenden 4 Jahren
- insgesamt 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre
✅ Für Vermieter / Kapitalanleger
(§ 7i EStG)
- 8 Jahre je 9 % + 4 Jahre je 7 % = ebenfalls 100 %
- zusätzlich: normale Abschreibung auf Gebäudewert (2 %/Jahr)
👉 Damit kann sich ein Kaufpreisanteil von bis zu 80 % in vielen Fällen steuerlich abbilden lassen.
📋 Beispielrechnung (für Selbstnutzer)
Kaufpreis: 400.000 €
Davon Sanierungsanteil (denkmalrelevant): 200.000 €
→ Abschreibbar:
- Jahr 1–8: 18.000 € pro Jahr
- Jahr 9–12: 14.000 € pro Jahr
→ Gesamt: 200.000 € steuerlich geltend gemacht
⚠️ 3. Voraussetzungen für die steuerliche Förderung
✅ Immobilie steht offiziell unter Denkmalschutz (Eintrag in Denkmalliste)
✅ Sanierung erfolgt denkmalgerecht mit Genehmigung
✅ Schriftliche Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde
✅ Getrennte Ausweisung der Sanierungskosten durch Architekt oder Fachplaner
✅ Eigennutzung oder Vermietung ist dauerhaft vorgesehen (kein kurzfristiger Verkauf)
🏛 4. Was ist nicht absetzbar?
- Neubauten oder nicht genehmigte Anbauten
- Maßnahmen ohne Rücksprache mit Denkmalamt
- Kaufpreis für das Grundstück oder den Altbau selbst (nur die Sanierung zählt)
- Luxusmaßnahmen (z. B. Whirlpool, High-End-Küche), sofern nicht denkmalbedingt
🤝 Wie unterstützt Gietmann Immobilien?
- Beratung zu steuerlicher Strukturierung mit Fachpartnern
- Vermittlung zu Steuerberatern mit Erfahrung im Denkmalsektor
- Begleitung bei Kommunikation mit dem Denkmalamt
- Käuferaufklärung über Vorteile – im Exposé und beim Besichtigungstermin
- Verkauf mit klarer Trennung von Sanierungskosten & Gebäudewert für steuerliche Nutzung
✅ Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger kauft ein Denkmalhaus in Kevelaer mit 6 Wohneinheiten.
→ 65 % der Gesamtkosten entfallen auf denkmalbedingte Sanierung.
→ Steuerersparnis über 12 Jahre: über 180.000 € –
→ Plus: zusätzliche Mieteinnahmen, Wertsteigerung, Nachfrage durch “Wohnen mit Charakter”.
Fazit / Ausblick
Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht nur schön – sondern auch steuerlich attraktiv. Wer mit Planung, Genehmigung und Fachwissen saniert, wird vom Staat belohnt.
Gietmann Immobilien berät Eigentümer und Käufer zu allen Aspekten der Denkmalförderung – mit dem Ziel: Wert erhalten, Vorteile nutzen, richtig verkaufen.
