Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf? Alles, was du wissen musst
Ein Immobilienverkauf bringt nicht nur Einnahmen, sondern auch einige Kosten mit sich – sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer. Von Maklerprovisionen über Notargebühren bis hin zu Steuern gibt es zahlreiche Posten, die du kennen solltest, um finanziellen Überraschungen vorzubeugen. In diesem Blogartikel erfährst du, welche Kosten auf dich zukommen, wie sie aufgeteilt werden und wie du sie clever optimieren kannst.
Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?
Kosten für den Verkäufer
| Ausgaben | Beschreibung | Normalerweise |
|---|---|---|
| Maklerprovision | Bei Beauftragung eines Maklers | 3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises |
| Notarkosten | Für die Löschung von Grundschulden | ca. 0,2 % des Verkaufspreises |
| Energieausweis | Pflichtdokument | 50 – 200 € |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits | Variabel (je nach Restlaufzeit des Kredits) |
| Steuerliche Kosten | Spekulationssteuer (bei weniger als 10 Jahren Eigentum) | Abhängig vom Gewinn |
Kosten für den Käufer
| Ausgaben | Beschreibung | Normalerweise | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Maklerprovision | Wird meist zur Hälfte übernommen | 1,785 % bis 3,57 % des Kaufpreises | |
| Notarkosten | Vertragserstellung und Grundbucheintrag | ca. 1,5 % des Kaufpreises | Für alle Immobilientypen relevant |
| Grunderwerbsteuer | Pflicht beim Kauf einer Immobilie | 4,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises | Abhängig vom Bundesland |
| Renovierungskosten | Nach Bedarf | Variabel | |
| Hausgeldrücklagen | Anteilige Übernahme von Verkäuferanteilen | Variabel | Nur bei Wohnungen und Teileigentum |
| Umbaukosten | Nach Bedarf | Variabel | Vor allem bei Gewerbeflächen (Teileigentum) |
Steuerliche Absetzbarkeit beim Immobilienverkauf
Die Absetzbarkeit der Kosten hängt davon ab, ob der Verkauf privat oder gewerblich erfolgt und ob die Spekulationsfrist abgelaufen ist.
Privater Immobilienverkauf
Wenn du deine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkaufst (Spekulationsfrist nicht abgelaufen), kannst du bestimmte Kosten steuerlich absetzen:
- Anschaffungsnebenkosten: Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer, die beim Kauf entstanden sind.
- Veräußerungskosten: Maklerprovision beim Verkauf, Notarkosten für den Kaufvertrag und die Grundbuchlöschung sowie Kosten für den Energieausweis.
- Renovierungskosten: Wenn die Renovierung ausschließlich dem Verkauf dient und nicht länger als drei Jahre vor dem Verkauf durchgeführt wurde.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Für die vorzeitige Ablösung eines Kredits.
Diese Kosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn.
Nach Ablauf der Spekulationsfrist
Wenn du die Immobilie nach mehr als 10 Jahren verkaufst, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Allerdings sind die genannten Kosten dann nicht absetzbar.
Gewerblicher Immobilienverkauf
Beim gewerblichen Grundstückshandel (z. B. häufigem Kauf und Verkauf) können nahezu alle Kosten als Betriebsausgaben abgesetzt werden, darunter:
- Maklerprovisionen
- Notarkosten
- Marketingkosten
- Finanzierungskosten
Checkliste: So kannst du die Kosten beim Immobilienverkauf senken
1. Planung und Vorbereitung
- ✅ Verkaufspreis realistisch festlegen: Ein zu hoher Preis schreckt Käufer ab, ein zu niedriger Preis schmälert deinen Gewinn. Ein Makler hilft dir, den Marktwert realistisch einzuschätzen und erzielt oft höhere Verkaufspreise.
- ✅ Energieausweis frühzeitig beantragen: Vermeide teure Eilaufträge. Ein erfahrener Makler kann auf bestehende Kontakte zurückgreifen, um günstige Anbieter zu beauftragen.
2. Vermarktungskosten optimieren
- ✅ Professionelle Vermarktung nutzen: Ein Makler erstellt hochwertige Exposés und Fotos, spart dir Inseratskosten und erreicht über sein Netzwerk eine große Zielgruppe.
3. Verhandlung und Gebühren senken
- ✅ Notarkosten minimieren: Löschungsgebühren für Grundschulden lassen sich reduzieren, indem du alle relevanten Unterlagen rechtzeitig bereitstellst.
- ✅ Kostenteilung mit dem Käufer: Verhandle über die Übernahme kleinerer Reparaturkosten oder anderer Nebenkosten.
4. Steuerliche Vorteile nutzen
- ✅ Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: Prüfe, ob du den Verkauf bis zum Ende der Zinsbindung verschieben kannst.
- ✅ Kosten steuerlich absetzen: Mach Maklerprovision, Notarkosten und andere Nebenkosten geltend, falls die Spekulationsfrist nicht abgelaufen ist.
5. Renovierungs- und Instandhaltungskosten optimieren
- ✅ Kleine Schönheitsreparaturen selbst erledigen: Ein gepflegtes Erscheinungsbild steigert den Verkaufspreis.
- ✅ Keine unnötigen Renovierungen: Investiere nur in Maßnahmen, die den Verkaufswert wirklich erhöhen.
Warum ein Makler Kosten sparen kann
Ein erfahrener Makler reduziert nicht nur deinen Aufwand, sondern senkt auch die Gesamtkosten des Verkaufs:
- 🏠 Schnellere Verkaufsabwicklung: Kürzere Verkaufszeiten bedeuten weniger laufende Kosten wie Finanzierung oder Instandhaltung.
- 🛠️ Gezielte Reparaturempfehlungen: Makler wissen, welche Maßnahmen den Wert steigern und welche unnötig sind.
- 📊 Höhere Verkaufspreise: Professionelle Verhandlungen erzielen oft Preise, die die Maklerkosten übersteigen.
FAQ: Häufige Fragen zu den Kosten beim Immobilienverkauf
Brauchst du einen Energieausweis?
Ja, in den meisten Fällen benötigst du beim Verkauf deiner Immobilie einen Energieausweis, da dieser gesetzlich vorgeschrieben ist. Das solltest du dazu wissen:
Wann ist ein Energieausweis erforderlich?
- Beim Verkauf: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer beim Vertragsabschluss übergeben werden.
- Für alle Gebäude: Dazu zählen Häuser, Wohnungen und Gewerbeeinheiten.
Ausnahmen vom Energieausweis
Ein Energieausweis ist nicht notwendig, wenn:
- das Gebäude unter Denkmalschutz steht,
- die Nutzfläche kleiner als 50 m² ist,
- das Gebäude weder beheizt noch klimatisiert wird (z. B. Lagerhallen).
Welche Arten von Energieausweisen gibt es?
Verbrauchsausweis:
Zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Dieser Ausweis ist günstiger (ca. 50–100 €) und reicht aus, wenn das Gebäude nach 1977 gebaut oder nachträglich saniert wurde.Bedarfsausweis:
Berechnet den Energiebedarf anhand der Bauweise und Technik. Er ist teurer (ca. 150–300 €), aber für ältere Gebäude oft Pflicht.
Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?
Ohne Energieausweis drohen Bußgelder bis zu 10.000 €, und es könnte Probleme bei der Vertragsabwicklung geben.
Tipp von Gietmann Immobilien: Überlass die Organisation uns – wir kümmern uns um den Energieausweis und alle weiteren erforderlichen Dokumente für dich.
Wer zahlt die Notarkosten beim Verkauf?
Die Notarkosten werden beim Immobilienverkauf in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt:
- Käufer: Trägt die Kosten für den Kaufvertrag und die Eintragung ins Grundbuch.
- Verkäufer: Übernimmt die Kosten für die Löschung von Altlasten wie Grundschulden.
Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
- Wenn der Kaufvertrag bereits beurkundet wurde: Käufer und Verkäufer haften gemeinsam für die Notarkosten. In der Praxis zahlt meist derjenige, der den Abbruch verursacht hat.
- Wenn der Vertrag noch nicht beurkundet wurde: Die Partei, die den Notar beauftragt hat (meist der Käufer), übernimmt die entstandenen Kosten.
Grunderwerbsteuer – Wie hoch ist sie?
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Beispiel:
- Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
- Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen (6,5 %):
300.000 € × 6,5 % = 19.500 €
Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet und muss in der Regel vor der Eintragung ins Grundbuch gezahlt werden.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Wenn noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen sind, musst du für deren Löschung aufkommen. Die Kosten betragen ca. 1 % bis 1,3 % des ursprünglichen Grundschuldbetrags.
Beispiel:
- Grundschuld: 150.000 €
- Notarkosten: ca. 750 €
- Grundbuchkosten: ca. 300 €
- Gesamt: 1.050 €–1.350 €
Unser Service: Gietmann Immobilien koordiniert die Löschung aller Altlasten, damit dein Verkauf reibungslos abläuft.
Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Ja, wenn du einen Immobilienkredit vorzeitig ablöst, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den Zinsschaden auszugleichen.
Das solltest du beachten:
- Die Höhe hängt von der Restlaufzeit und den verbleibenden Zinsen ab.
- Prüfe, ob es günstiger ist, den Verkauf bis zum Ende der Zinsbindung zu verschieben.
Tipp: Mit einer guten Beratung lassen sich unnötige Kosten vermeiden.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Verkauf?
Das kommt darauf an. Kleinere Schönheitsreparaturen wie ein frischer Anstrich oder das Beheben offensichtlicher Mängel können den Verkaufspreis steigern. Teure Renovierungen lohnen sich jedoch nur, wenn sie den Marktwert deutlich erhöhen.
Gietmann Immobilien gibt dir eine klare Einschätzung, welche Maßnahmen sinnvoll sind – so sparst du Zeit und Geld.
Was kostet ein Gutachter oder Vermesser?
Gutachter: Für eine Immobilienbewertung ca. 0,5 % bis 1 % des Immobilienwerts.
Beispiel: Bei 300.000 € etwa 1.500 €–3.000 €.Vermesser:
- Flurstücksvermessung: ca. 200 €–500 €.
- Bauvermessung: ca. 50 €–100 € pro Stunde.
Unser Service: Du musst dich um nichts kümmern – wir organisieren Gutachter, Vermesser und alle weiteren Dienstleister für dich.
Maklerprovision – Was kostet sie?
Die Maklerprovision beträgt in Deutschland 3 % bis 7 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Maklerprovision (6 %): 18.000 € zzgl. MwSt.
- Endbetrag: 21.420 €
In vielen Bundesländern wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
FAZIT
Ein Immobilienverkauf bringt einige Kosten mit sich, aber mit einer guten Planung und der Unterstützung von Gietmann Immobilien behältst du den Überblick. Wir kümmern uns um alle organisatorischen und rechtlichen Details, damit du den besten Preis erzielst und keine unnötigen Ausgaben hast.
Lass uns deinen Verkauf gemeinsam angehen – einfach, effizient und erfolgreich!