Viele Menschen möchten ihr Haus verkaufen – aber weiter darin wohnen bleiben. Genau dafür gibt es eine rechtlich saubere Lösung: den Verkauf mit eingetragenem Nießbrauchrecht. Besonders bei Senioren oder Eigentümern ohne direkte Erben ist dies 2025 eine beliebte Möglichkeit, um Vermögen freizusetzen, ohne die vertraute Umgebung verlassen zu müssen.
Gietmann Immobilien berät regelmäßig Eigentümer in Kevelaer, Alpen oder Goch, die über diese Option nachdenken. Hier erfährst du, wie ein solcher Verkauf funktioniert, worauf Käufer und Verkäufer achten müssen – und warum das Modell auch für Investoren interessant ist.
🔍 Was ist Nießbrauch?
Ein Nießbrauchrecht erlaubt es dem Berechtigten, eine Immobilie weiterhin zu nutzen und daraus Erträge zu ziehen(z. B. durch Miete) – obwohl das Eigentum bereits übertragen wurde. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§1030 ff. BGB) geregelt und wird notariell im Grundbuch eingetragen.
Es unterscheidet sich vom einfachen Wohnrecht dadurch, dass der Nießbrauch umfassender ist – z. B. kann der Berechtigte die Immobilie vermieten, nicht nur selbst bewohnen.
🧾 So läuft der Verkauf mit Nießbrauch ab:
- Wert der Immobilie wird ermittelt (z. B. 450.000 €)
- Der Wert des Nießbrauchrechts wird abgezogen – abhängig von Alter, Lebenserwartung, Nutzungsdauer (z. B. 30–50 % je nach Fall)
- Der verbleibende Barwert ist der Kaufpreis (z. B. 250.000–300.000 €)
- Der Käufer wird Eigentümer, das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen
- Verkäufer bleibt lebenslang im Haus – ohne Miete
Der Wert des Nießbrauchs wird nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts sowie der ortsüblichen Mieteberechnet. Bei vermieteten Immobilien zählt die mögliche Jahreskaltmiete zur Bewertung.
📈 Vorteile für Verkäufer
- Liquidität freisetzen, ohne ausziehen zu müssen
- Steuerfreie Veräußerung möglich (nach 10 Jahren Eigentum oder Selbstnutzung)
- Keine Verantwortung mehr für Instandhaltung (kann vertraglich geregelt werden)
- Lebenslange Sicherheit – Grundbucheintrag nicht kündbar
Beispiel: Ein älteres Ehepaar in Geldern verkauft sein Haus (Marktwert 400.000 €) mit lebenslangem Nießbrauchrecht. Sie erhalten 230.000 € sofort, wohnen weiter mietfrei im Haus – und sichern sich durch den Verkauf z. B. Pflegevorsorge oder Schenkungen an Kinder.
🤝 Vorteile für Käufer
- Günstiger Einstiegspreis
- Kapitalanlage mit langfristiger Perspektive
- Planungssicherheit (z. B. spätere Eigennutzung)
- Kein Risiko von Eigenbedarfsklagen
- Oft steuerlich interessant (Abschreibung des Kaufpreises möglich)
Investoren interessieren sich zunehmend für Immobilien mit Nießbrauch – vor allem bei gutem Zustand und hoher Lagequalität. Der niedrigere Kaufpreis gleicht die Wartezeit aus.
⚠️ Wichtige Hinweise
- Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch als Belastung eingetragen – ein späterer Weiterverkauf durch den neuen Eigentümer ist möglich, aber oft schwieriger
- Notarielle Beratung ist zwingend erforderlich
- Wer die Immobilie verschenkt (z. B. an Kinder) und sich Nießbrauch vorbehält, kann den Wert steuerlich verringern – relevant bei Schenkungs- oder Erbschaftssteuer
Gietmann Immobilien arbeitet mit erfahrenen Notaren und Steuerberatern zusammen, um Käufer und Verkäufer rechtssicher zu begleiten.
Fazit / Ausblick
Der Verkauf mit Nießbrauch ist 2025 eine clevere Möglichkeit, Wohneigentum in Vermögen umzuwandeln – ohne Verlust des Zuhauses. Für Eigentümer bietet er Sicherheit, für Käufer eine langfristige Investition. Wer sich für diesen Weg entscheidet, sollte unbedingt auf klare Verträge, Marktwertkenntnis und professionelle Begleitung setzen. Gietmann Immobilien unterstützt Sie beim gesamten Ablauf – transparent, diskret und erfahren.
